2021年北京市房地产市场分析

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第一章 北京房地产市场综述 

一、2021年北京市房地产市场运营情况

二、北京市2021年商品房成交情况

三、北京市2021年二手房市场运营情况

四、北京市2021年限价房供应量现状

第二章 北京市2021年商业办公市场分析

第三章 北京市2021年土地市场分析

第四章 政策及热点分析

第五章 总结

第一章 北京房地产市场综述

一、2021年北京市房地产市场运营情况

房地产市场建设情况

2021年，全市房地产开发企业房屋新开工面积为1895.9万平方米，同比下降36.9%。其中，住宅新开工面积为1025.9万平方米，同比下降40.2%；办公楼为74.6万平方米，下降42.9%；商业营业用房为107.6万平方米，下降13.6%。

全市房屋竣工面积为1983.9万平方米，同比增长28.3%。其中，住宅竣工面积为981.1万平方米，增长34.7%；办公楼为142.9万平方米，下降41%；商业营业用房为191.6万平方米，增长1倍。

房地产市场销售情况

2021年，全市商品房销售面积为1107.1万平方米，同比增长14%。其中，住宅销售面积为877.1万平方米，增长19.6%；办公楼为55.3万平方米，下降24.5%；商业营业用房为27.1万平方米，下降49.2%。

房地产开发企业到位资金情况

2021年，全市房地产开发企业到位资金为6524.2亿元，同比增长12.1%。其中，定金及预收款为3114.8亿元，增长27.1%；自筹资金为1715.6亿元，增长22%；国内贷款为923.6亿元，下降35.1%。

二、北京市2021年商品房成交情况

2021年1-12月，北京市商品房新增供应70540套，同比下降14%；成交87068套，同比上涨23%；成交面积1105.58万㎡，同比上涨22%；成交均价45900元/㎡，同比上涨5%；成交金额5074.56亿元，同比上涨28%；目前存量142316套。

  新房成交好于往年，究其原因，主要在于两个方面

一是限竞房今年大量集中入市，低价、小户型、高性价比，拉动了新房市场的成交。从数据看， 2021全年，北京限竞房（不含纯住宅）新增供应9469套，同比下降70%；成交28087套，同比下降8%；成交面积297.79万㎡，同比下降7%；成交均价46951元/㎡，同比下降1%；成交金额1398.16亿元，同比下降8%；目前存量16019套.

另一方面，高端市场增长强劲，包括顶级别墅和7万+豪宅成交远高于去年。这代表改善需求的潜力依然很大，北京客群的结构层次丰富，未来还有更大空间释放。

Ø  住宅市场成交量价大幅上涨

2021全年，北京住宅新增供应59399套，同比上涨9%；成交62800套，同比上涨29%；成交面积795.58万㎡，同比上涨33%；成交均价52924元/㎡，同比上涨3%；成交金额4210.54亿元，同比上涨38%；目前存量72898套：

2021年北京住宅各区成交一览表

Ø  2021年北京普宅市场成交环比上涨29%

2021全年，北京住宅新增供应59399套，同比上涨9%；成交62800套，同比上涨29%；成交面积795.58万㎡，同比上涨33%；成交均价52924元/㎡，同比上涨3%；成交金额4210.54亿元，同比上涨38%；目前存量72898套。

Ø  别墅市场成交占比上涨17%

2021全年，北京别墅新增供应3697套，同比下降18%；成交5075套，同比上涨17%；成交面积156.72万㎡，同比上涨20%；成交均价47552元/㎡，同比上涨1%；成交金额745.22亿元，同比上涨21%；目前存量10643套。

与此同时，2021全年，北京均价在7万元/㎡以上豪宅成交8982套，同比上涨113%；成交面积132.15万㎡，同比上涨112%；成交均价88403元/㎡，同比持平；成交金额1168.26亿元，同比上涨112%

2021全年，北京写字楼与商务公寓新增供应1298套，同比下降76%；成交7396套，同比上涨14%；成交面积118.72万㎡，同比下降10%；成交均价26165元/㎡，同比下降20%；成交金额310.63亿元，同比下降28%；目前存量34952套。

2021全年，北京商业新增供应820套，同比下降53%；成交2401套，同比下降6%；成交面积61.08万㎡，同比下降4%；成交均价26633元/㎡，同比上涨2%；成交金额162.67亿元，同比下降1%；目前存量17232套。

     Ø  自住型商品房成交（含共有产权房）同比量跌价涨

2021全年，成交12332套，同比上涨9%；成交面积107.65万㎡，同比上涨8%；成交均价33140元/㎡，同比上涨12%；成交金额356.77亿元，同比上涨21%；目前存量12199套。

2021全年，北京限竞房（不含纯住宅）成交28087套，同比下降8%；成交面积297.79万㎡，同比下降7%；成交均价46951元/㎡，同比下降1%；成交金额1398.16亿元，同比下降8%；目前存量16019套。

三、北京市2021年二手房市场运营情况

2021全年，北京二手住宅1-12月成交193187套，同比上涨14%；成交面积1750.06万㎡，同比上涨15%。

2021年，北京二手房市场今年走过了跌宕起伏的一年。3月，北京二手房市场曾迎来“小阳春”，当月成交22172套，4-6月，成交维持在18000-19000套之间。下半年以来，北京楼市成交萎缩。8月北京二手房住宅成交量为15942套，环比下调10.7%；9月12575套，环比下降21%；10月成交跌破万套，仅为9340套，环比下降25.7%。11月北京二手房成交止跌企稳，成交套数为11851套。虽然下半年北京二手房成交有所下滑，但全年成交量仍同比上涨。根据中原地产数据，2021年全年北京二手房成交量达到19.25万套，同比上升14%。

2021全年北京二手房市场先抑后扬，在经过春节的常规淡季后，二手房网签量在3月份达到顶峰，并创下近5年单月网签量新高，但随后4月份至10月份，二手房网签量几乎一路走跌，直到国庆假期之后的11月份，二手房网签量才止跌，尽管12月份二手房网签量回暖达到1.5万套，但纵观全年，这个数据并不亮眼，2021年北京二手住宅网签达193106套，与2020年的168849套相比，增加24257套，涨14.3%。

四、北京市2021年限价房供应量现状

2021年，北京市限竞房市场成交28087套，同比下降8%；成交面积297.79万㎡，同比下降7%；成交均价46951元/㎡，同比下降1%；成交金额1398.16亿元，同比下降8%；目前存量16019套。

第二章 北京市2021年商业办公市场分析

2021全年，北京写字楼与商务公寓新增供应1298套，同比下降76%；成交7396套，同比上涨14%；成交面积118.72万㎡，同比下降10%；成交均价26165元/㎡，同比下降20%；成交金额310.63亿元，同比下降28%；目前存量34952套。

北京商业新增供应820套，同比下降53%；成交2401套，同比下降6%；成交面积61.08万㎡，同比下降4%；成交均价26633元/㎡，同比上涨2%；成交金额162.67亿元，同比下降1%；目前存量17232套。

后疫情时代， 北京商业地产投资市场活跃度和流动性都得到显著提升。2021年底，仍有多个交易处于谈判阶段。北京强劲的基本面增强了资本信心，预计2022 年将有更多优质物业进入市场，市场交易将更为活跃。

2021年, 北京甲级写字楼市场各项指标均出现现象级的变化

2021年四季度，北京写字楼市场延续了前三个季度的活跃态势，季度内的成交量再创新高，空置率也随之明显下降，市场整体呈现向好发展态势。四季度，北京甲级写字楼市场迎来三座新项目入市，供应量约为20.7万平方米；而本季度净吸纳量达到近两年的新高，累计达40.5万平方米，较去年同期增长3.4倍。受益于极佳的吸纳态势与活跃的租赁成交，四季度末全市甲级写字楼空置率降至15%，环比、同比分别下降1.7、0.8个百分点。同期北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币341元，环比微降0.2%。回顾2021年，北京写字楼市场租赁需求空前高涨，写字楼市场强劲势头贯穿全年，自三季度以来空置率持续下降，租金则呈现企稳态势。

 第三章 北京市2021年土地市场分析

2021年4季度，北京市土地招拍挂市场供给供应25宗土地，均以挂牌方式出让。其中，住宅用地12宗、商业办公用地6宗、工业用地7宗。建设用地面积共计109.26万平方米，规划建筑面积共计201.39万平方米。其中，建设用地面积累计值为774.60万平方米，环比增加16.42%，同比增加28.74%；规划建筑面积累计值为1465.06万平方米，环比增加15.94%，同比增加35.36%。

住宅用地供应分析

  2021年4季度，北京市完成了年度第三批次新建商品住宅用地集中供应工作。本次供应住宅用地12宗，均为挂牌出让。建设用地面积61.74万平方米，规划建筑面积112.78万平方米，总起始价335.50亿元、本次供地仍采用“房地联东、一地一策”的精准调控方式，从公布的地价上线来看，平均溢价率7.8%，单宗溢价率均不高于15%。

商业办公用地供应分析

 2021年4季度，供应商业、办公用地6宗，均为挂牌出让。其中F3（其他多功能用地）4宗；B14商旅服务用地1宗；F81绿隔产产业用地1宗。建设用地面积共计14.83万平方米；规划建筑面积共计34.64万平方米。

其中，1宗F81绿隔产业用地，为大兴区集体经营性建设用地入市一期试点地块，位于大兴区瀛海镇，东至瀛坤路，南至瀛成路，西至瀛达路，北至瀛元街。总建设用地面积4.01万平方米，总规划建筑面积≤6.01万平方米，容积率≤1.5，开发程度为三通一平，起始价8.19亿元。

同时，根据土地出让文件显示，该地块将用于建设国际人才公寓项目，以支持中日创新合作示范区及经开区225平方公里范围“职住均衡”。

土地市场成交分析

2021年4季度，北京市土地招拍挂市场供给成交43宗用地，均以挂牌方式出让。其中，住宅用地26宗、商业办公用地8宗。工业用地9宗。建设用地面积共计191.60万平方米，规划建筑面积共计363.50万平方米。其中，建设用地面积累计值为703.06万平方米，环比增加37.46%，同比增加47.10%；规划建筑面积累计值为1228.59万平方米，环比增加42.02%，同比增加27.85%。

住宅用地成交分析

2021年下半年，全国范围内新建商品住宅销售承压，房企融资受阻，市场面临较大的下行压力。在这种整体市场清醒下，北京市第二、三批次土拍市场入读亦有所下降，宗地流拍数量增加，多宗土地底价成交。

商业办公用地成交分析

2021年4季度，商服、办公用地共计成交8宗，均为挂牌出让。成交建设用地面积共计37.11万平方米；规划建筑面积共计66.24万平方米。总成交价117.52亿元。值得关注的是，本季度成交的海淀区3宗用地，楼面价均超过20000元/平方米，整体处于相对较高水平。该3宗用地位于北京中关村永丰高新技术基地，均有北京永丰数字先导科技 有限责任公司竟得。

第四章 政策及热点分析

一、新出台的房地产政策法规

2021年1月1日起,当地将逐渐实行群众在北京购房在网上全过程申请办理,无须去备案服务厅。 购房条件:1、已经结婚京籍家庭(除通州区外):无房的可购买两个住房,已经有1套住房的可再购买1套。2、单身男女京籍家庭(包含单身、离婚、离异家庭):在京无房的,可购买1套住房等。

第一、住宅70年到期后，自动续期。《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，其中第三百五十九条住宅用地70年产权到期后自动续约。

宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

第二、设有居住权的房子，无偿给别人去住，房子不能出租。

今年实施的民法典规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三、抵押中的房产，不用解压也可以直接过户。

2021年民法典新规规定，在押房产可直接交易并过户，不需要缴清全款或提前征得银行同意。但需要注意的是，银行依然具有这套房子的抵押权，如果过户后不及时偿还银行贷款，银行依然有权申请处置这套房屋。

第四、夫妻过户、子女继承房产，免征契税。

2021年9月起实施的《中华人民共和国契税法》规定，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税;法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税

第五、停车位租期最长不得超过20年

房屋租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第六、房东不能单方面的提高租金

在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。

除约定外不得扣减押金，同时，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人不得扣减或者迟延返还押金。

第七、房子出售，所有权变更，不影响租赁协议，租客可以继续居住。这个也容易理解。假设房屋在租赁存续期间发生了产权变更，租客依然可按照协议继续居住。

第八、承租人有有限购买房子的权利

根据《民法典》规定，第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

二、2021年房地产十个关键词:从“三道红线”

到“良性循环”

2021年，房地产市场经历了“过山车”般的走势，上半年部分城市房价上涨过快受到“约谈”，随着一系列政策落地，房地产市场不断降温。与此同时，房地产企业加速洗牌，部分房企出现债务违约的情况。

澎湃新闻通过盘点过去一年房地产行业的十大关键词，一起来看看这一年都发生了哪些事。

1、三道红线

上榜理由：房企融资新规全行业全面实行。

2020年8月20日，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”，严格落实“房住不炒”，意在通过管控房企有息负债增长情况，管控房地产行业杠杆水平，筑牢房企安全底线。

所谓的“三道红线”是指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%，“黄档”企业不得超过10%，“绿档”企业不得超过15%。

融资“三道红线”新规于2021年1月1日起全行业全面推行。按照监管要求，从今年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

去杠杆、降负债、预防系统性金融风险确保房地产市场平稳健康发展成为房企的必考题。

2、集中供地

上榜理由：土地拍卖市场迎来新的规则，22个重点城市住宅用地“两集中”。

2021年2月24日，一份网传文件显示，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市土地出让将实现“两集中”，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。所谓“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。

2021年2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人公开表示，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。

按照中指控股旗下“土地情报”消息，2021年集中供地期间，22城累计成交住宅用地2064宗，成交规划建筑面积24380万平方米，累计完成出让金超22804亿元。

从市场表现看，2021年2月份“两集中”供地提出以后，土地市场热度依旧较高，同时在项目热销背景下，开发商拿地意愿强烈，第一批次集中供地现场火热，触顶抢地不断频现。不过，下半场随着“810”新规调整，提出购地自有资金并实施严格审查，资金紧张以及限购限贷等多重因素叠加开发商购地意愿降低，躺平观望情绪不断体现，导致土地市场成交形成“前高后低”态势。

从成交溢价率来看，全年整体明显走低，第一批次平均溢价率为14.78%，第二批次平均溢价率4.04%，较一批次减少10.7个百分点；第三批次平均溢价率降低至2.39%。出让金上第三批次共计成交5692.2亿元，较二批次（6439.4亿元）减少11.6%，较第一批次则大幅减少46.7%。

3、二手房指导价

上榜理由：二手房价格纳入监管，15城推行二手房参考价。

2月8日，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，共有3595个小区被逐一“标价”。由此，深圳也成为首个提出二手房成交参考价格发布机制的城市。随后，成都、东莞、宁波等城市跟进该机制。

据58同城、安居客数据，2021年11月全国65个主要城市二手房挂牌均价为16840元/平方米，环比微跌0.33%，65城中有14城二手房挂牌房价环比上涨。北京、深圳、上海二手房挂牌均价分别为58881元/平方米、57176元/平方米和54301元/平方米。

值得关注的是，目前落实二手住房参考价制度的10个城市调控效果明显，宁波、成都、三亚、西安、合肥和广州6个城市挂牌价环比下行。

4、约谈

上榜理由：约谈房价上涨过快城市成为2021年房地产调控的一个重要特征。

今年1月及2月份，住房和城乡建设部副部长倪虹分别前往深圳、上海、北京调研督导房地产调控工作。3月初，他又带队赴杭州、无锡调研督导。3月下旬，倪虹带队赴成都和西安调研督导；3月25日，住建部再派出督导组赴南昌现场督导房地产调控工作。

4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人，并将东莞、南通市列入房地产市场监测重点城市名单。

7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。

5、学区房

上榜理由：中央政治局会议首提“防止以学区房等名义炒作房价”。

4月30日，中共中央政治局会议中提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。”

其中，“防止以学区房名义炒作房价”首次在政治局会议中被提出。

与此同时，包括北京、深圳、上海、厦门、合肥等地纷纷出台新政抑制高价“学区房”。

新华社旗下《半月谈》评论文章指出，高价学区房问题是当前百姓重要焦虑问题之一，解决这一问题，还是要回归义务教育公益属性，回归义务教育阶段不能设置重点学校，回归义务教育均衡发展。当前，有关部门和地方理应考虑继续加强推进校长教师交流轮岗，制定严密的工作方案，让优质教育资源顺畅流动起来。

文章指出，加大教育投入和改革力度也必不可少。建议有关部门用改革思维推动义务教育阶段提质增效，把部属、省属和部门所属的优质教育资源统筹起来盘活，让校长教师流动起来，从而让百姓在改革进程中分享更多的红利。

6、限跌令

上榜理由：部分三四线城市迎来“逆向”调控，“限跌令”在各地落地。

在一线城市及热点二线城市纷纷加码楼市调控的同时，部分三四线城市正迎来“逆向”调控，“限跌令”在各地落地。

据不完全统计，已有近20城通过约谈房企或出台政策的形式，限制房企降价行为。但在降价行为背后，债务压力大，资金回笼慢是部分房企不得不面对的现实，一场房价保卫战正在上演。

截至目前，包括株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山、鄂州、张家口、桂林、株洲、东阳等地公布房价“限跌令”。

之所以称为“限跌令”，是因为部分房企或中介在采取降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理新建商品房时，受到了政府官方约谈或制止。

7、购房补贴

上榜理由：多地出台鼓励性购房政策，“人才补贴、购房补贴”提振市场。

中原地产研究中心统计数据显示：随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是人才补贴、购房补贴。对近一个月来的不完全统计显示，包括桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等在内的超25个城市都拿出了真金白银，以期提振房地产市场。

8、债务违约

上榜理由：部分房企出现到期债务或理财产品兑付逾期情况。

今年以来，各类房地产调控政策频出，融资环境收紧不放松，加之正逢“偿债高峰年”，房企债务违约事件频发，其中部分房企出现到期债务或理财产品兑付逾期等问题。

中指研究院指出，随着房地产行业进入严监管的调整期，部分房企在经营管理方面未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目扩张，导致经营和财务指标恶化，最终爆发风险。

近期，政策有所调整，随着市场转暖，融资放松微调，房地产企业流动性困难将有所缓解。

9、房地产税

上榜理由：房地产推进有新的思路：先深化地方试点，再国家统一立法。

10月15日，《求是》杂志发表习近平总书记的重要文章《扎实推动共同富裕》，文章指出，要“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，标志着房地产税改革正式启动试点工作。

12月13日，中国人大网披露两份关于开展房地产税改革试点的相关文件。其中，财政部部长刘昆在2021年10月19日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议上对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》中提到，在总结上海市、重庆市个人住房房产税改革试点经验的基础上，结合新形势新情况，进一步深化房地产税改革试点，可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用，强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。为此，建议“先深化地方试点、再国家统一立法”，由全国人大常委会依法授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，为稳妥推进改革试点提供法律保障。按照以上工作考虑，财政部、司法部会同全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局等方面研究起草了《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》。

10、良性循环

上榜理由：对房地产市场说法有变，中央政治局会议首提“良性循环”。

12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。房地产方面，会议明确，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

以往中央政治局会议对房地产业的表述，主要提及“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”，而今年对于房地产市场的说法有变，提到了促进房地产业“良性循环”。“良性循环”一词也是首次在中央政治局会议中提出。

中国社会科学院城环所研究员、房地产蓝皮书执行主编王业强指出，良性循环反映的是一个更加积极的政策信号，对房地产不是单纯限制，要让它与国民经济形成良性互动。

全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌对澎湃新闻表示，房地产市场有一定的周期性，过去一般是二至三年一个周期，房地产市场由供求关系决定了它的周期性变化，房地产的周期性也和国家的整个经济周期密切相关。“过去，楼市比较热的时候，我们通常采取严格的调控措施，包括限价、限售以及一些金融方面的政策，市场遇冷，就会放松调控。如果房地产市场的周期变动性太大，也会对经济造成影响，对房地产市场本身也不利。”

顾云昌说，良性循环就是让房地产业的周期变化和波动不要太大。“市场过热的时候要浇冷水，但水也不能浇得太多了，总的来说就是要适量。”

中指研究院报告提到，下半年以来，随着房地产信贷以及预售资金监管收紧，销售市场及土地市场均明显降温，叠加个别房企风险问题暴露，市场信心进一步受挫，从企业融资到投资拿地、开工建设、销售回款、竣工交付等环节均不同程度遇阻，现阶段良性循环对行业发展尤为重要。中央提及“良性循环”，亦表明监管层已关注到当前市场循环路径遇阻带来的风险。

第五章 总结

现状分析：

Ø  土地供给方面，2021年北京集中供地共成交住宅用地57宗，成交规划建筑面积598.33万㎡，土地出让金1899.94亿元，出让金较上一年同比增长9.35%。整体来看，北京首批集中供地中因推出限地价、控房价、竞配建、竞设计方案的“政策工具箱”，被评为全国“学习样板”。第三批集中供地在前两次基础上，对竞拍规则再次调整，扩大竞现房销售面积方式试点范围、扩大保障性租赁住房的供给，并推出“期地”出让模式。

Ø  二手房交易方面，截至12月底，北京商品住宅（不含保障房）库存量约为1167.73万平方米，较上月基本持平；受去化速度放缓影响，北京商品住宅出清周期回升至13.9个月。

Ø  金融政策方面，“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口”，2021年房地产市场前高后低波动始于金融信贷的收紧，“五道红线”下，一方面供给端房企融资受限，且不断加码，另一方面伴随银行额度受限，对需求端购房群体提高贷款资格门槛、严格资金来源审查，结合提升房贷利率、延长房贷周期等方式，投资需求受到抑制，但一定程度上也对无房刚需和刚改群体造成误伤。

自2021年7月广发银行申请冻结恒大集团1.32亿、9月恒大财富爆雷，2021年下半年开启房企爆雷按钮，多家龙头企业爆出债务违约、理财产品延期兑付、资金链断裂等问题，一时间市场信心受到较大冲击，对房企能否按时保质交房产生疑虑，行业陷入信用危机，银行发起断贷、停贷，加之地方政府严格的预售监管，房企流动性危机加剧。

政策承压下，房地产金融风险挤出可以说是2021年房地产市场最大特征，并且未来一段时间房企持续降杠杆、缓释风险也仍将继续，但也预示着房企“高杠杆、快周转”的开发模式彻底终结，探索新模式、实现良性循环成为新的方向。

 019年以来房地产金融定向监管是继续从紧的。2019年2月，时任银保监会副主席王兆星就针对房地产市场表示：“继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。”

Ø  政府调控方面，2021年，可以说是房地产行业的关键转折之年：“十四五”规划全面开启，中央延续“房住不炒”，“三道红线”政策效果愈发显现。与此同时，房地产企业融资受限，房地产行业也面临前所未有的压力，发展节奏整体放缓。

直至今年9月，央行货币政策委员会会议提出“维护房地产市场的健康发展”，紧接着10月国家高层相继表态，认为“房地产的健康发展态势不会改变”。可以预见，未来在“房住不炒”的定位下，房地产行业将会在稳增长、防风险、保民生之间取得新的三元平衡格局。

未来展望：

1、过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。

2、基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设投资需求巨大，是新的经济增长点。

3、房地产业规模大、链条长、涉及面广，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

4、未来将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

5、保持调控政策连续性稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制。保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。

6、增强调控政策协调性精准性。加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同。加强部省市县调控联动，加强对城市调控工作“一对一”的指导监督。

7、坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，按照省市统筹的工作要求，以法治化市场化为原则，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

8、持续整顿规范房地产市场秩序。完善市场监管机制，切实维护群众合法权益。

9、房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。新冠肺炎疫情促使居民改善居住条件的要求更为迫切。

10、将推进住房供给侧结构性改革。针对新市民、青年人等群体住房需求，加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，大力发展保障性租赁住房，因地制宜发展共有产权住房，加快发展长租房市场。

11、针对城镇老旧小区居民的住房改善需求，创新金融支持方式，落实闲置土地利用、存量房屋用途调整等政策，加快形成推进城镇老旧小区改造的政策机制。针对老年人的适老化需求，加强顶层设计，在部分地区开展试点，探索建立完善发展适老化住房的体制机制和政策措施。

12、“运动式”、只顾“显绩”的工作方式，往往会带来破坏性“建设“。城乡建设是一个系统工程，需要一代代人接续奋斗，树立正确政绩观，坚持系统观念，尊重规律，敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态。

13、我国城市发展进入城市更新的重要时期，城市开发建设从注重规模速度转为更加重视质量效益，从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，原有体制机制和政策体系已不适应高质量发展的需要。我们将鼓励各地大胆实践，在总结各地实践的基础上，加快形成一整套与大规模存量提质改造相适应的城市开发建设体制机制，以及相应的金融、财税、土地等政策体系。