2020年1季度北京市房地产市场分析

目    录

 第一章 北京市2020年一季度房地产市场运营情况

             一、北京市各区域2020年一季度新房成交情况

             二、北京市2020年一季度二手房市场运营情况

             三、北京市2020年一季度住房租赁市场概况

第二章 北京市2020年一季度商业办公市场分析

第三章 北京市2020年一季度土地市场分析

            一、北京市2020年一季度土地市场招拍挂情况统计

            二、北京市2020年一季度土地市场情况分析

第四章 房地产新政对北京市房地产市场产生的影响

第五章 总结

第一章北京市2020年一季度房地产市场运营情况

一、北京市各区域2020年一季度新房成交情况

北京市2020年一季度各行政区新开楼盘情况

2020年一季度，北京市商品房新增供应7520套，同比去年下降43%；成交9862套，下降35%；成交面积127.65万㎡，下降28%；成交均价40009元/㎡，下降6%；成交金额510.71亿元，下降32%。

一季度，北京市成交的新房住宅项目中，限竞房独领风骚。成交排名前三十的住宅楼盘，有22个是限竞房，其中位于昌平区朱辛庄的萬橡悦府限竞房一季度共成交604套新房，成交面积5.47万平，成交总金额27.97亿，成为北京楼市一季度成交量、成交金额、成交面积“三冠王”。

Ø  普宅市场小幅下滑、别墅市场巨幅滑坡

2020年一季度，北京市住宅新增供应4148套，同比下降30%；成交5853套，同比持平；成交面积66.51万㎡，下降22%；成交均价51305元/㎡，下降9%；成交金额341.25亿元，下降30%；目前存量63823套，同比上涨13%。

北京市2020年一季度各行政区住宅成交情况

同期，2020年一季度，北京市别墅新增供应178套，同比下降82%；成交405套，下降59%；成交面积11.69万㎡，下降63%；成交均价46239元/㎡，下降21%；成交金额54.04亿元，下降71%；目前存量9846套，同比下降1%。

北京市2020年一季度各行政区别墅成交情况

根据数据统计，2020年一季度，北京市别墅网签排名TOP5中，有3个是集中在城六区内。这也反映出，有地段优势的别墅项目，在市场上需求最稳定，最能抗风险。

一季度，北京市单价在70000元/㎡以上豪宅成交478套，同比下降49%；成交面积6.37万㎡，下降50%；成交均价84348元/㎡，下降3%；成交金额53.75亿元，下降52%

一季度，北京市单价在70000元/㎡以内的普宅成交4970套，同比上涨27%；成交面积48.45万㎡，上涨17%；成交均价48181元/㎡，上涨5%；成交金额233.45亿元，上涨24%

一季度，北京市自住型商品房、共有产权房新增供应1442套，同比下降77%；成交1370套，下降80%；成交面积11.86万㎡，下降80%；成交均价22954元/㎡，下降20%；成交金额27.23亿元，下降84%；目前存量13141套，同比上涨2%。

Ø  限竞房领跑普宅数据榜

一季度，北京市限竞房市场成交4441套，同比上涨44.19%；成交面积43.89万㎡，同比上涨29.51%；成交均价50712元/㎡，同比上涨0.49%；成交金额222.59亿元，同比上涨30.14%。

根据数据统计，一季度，在普宅成交套数前10的项目中，有8个项目是限竞房，其中，位于昌平的萬橡悦府限竞房成交604套、位于海淀的西山锦绣府限竞房成交504套，位于石景山的中海首钢长安云锦限竞房一季度成交333套、总成交额分别为27.97亿、26.19亿、17.17亿，成为北京新房市场一季度成交量及成交额前三甲。

                                                               北京市2020年一季度各行政区限竞房成交情况

二、北京市2020年一季度二手房市场运营情况

一季度，北京市二手住宅2020年成交20031套，同比下降39%；成交均价为57435元/㎡，环比下跌2.2%，同比下跌5.7%，成交面积179.66万㎡，同比下降36%。

分城区看，西城区同比上涨3.3%，而除此之外，其他所有行政区的均价都在下跌。海淀区和东城区同比跌幅不超1%，外围城区跌幅普遍在8%以上（除亦庄跌幅1.2%外），门头沟区和房山区同比跌幅最大，分别为13%和11%。

北京市2020年1-3月各行政区二手房成交情况

拉长周期看，北京市二手房成交均价已经跌至调控以来的低点，相较2017年第一季度的高点水平已经下跌11.4%。不过从一季度整体来看，3月份二手房市场是一个低位复苏的状况，成交量走出了V型的态势。

由于疫情的影响，2月份北京市的中介门店暂停对外开放，客户线下看房需求停滞，二手房成交出现断崖式下跌。3月份随着疫情得到控制及中介机构稳步推进复工，二手房成交的冰冻期解封，虽然总体成交量偏低，但相比2月成交量增加近7倍，市场逐渐复苏，市场复苏的主要动力是刚需入市。3月份北京市外围城区的复苏相比中心城区稍快，中心城四区成交占比相较疫情前下降3.5个百分点。

从成交总价结构看，3月450万以下房源成交占比相较疫情前提高将近7个百分点。

从户型面积看，3月份60平以下房源成交占比相较去年12月份明显提高2.4个百分点。

进入二季度，随着稳步推进复工复产，二手房的交易环节也将逐步恢复正常。而前期疫情期间又累积的一部分积压的需求，因此预计二季度北京市楼市成交量会有一个回升的态势。

三、北京市2020年一季度住房租赁市场概况

受春节叠加疫情的影响，2020年1月份中旬开始，租赁市场成交量断崖式下跌；2月份市场几乎停滞；3月份，随着疫情的减退以及各大城市推进复工复产，租赁市场的成交量出现迅速回暖，3月第3周实现X型反超，成交量超过去年同期水平。3月份第4周成交量达到新高，超过去年节后旺季周交易量的最高点。尽管如此，今年一季度租赁市场总成交量依然不敌去年，仅为去年的84%。

租赁市场的高峰期相比去年推迟了一个月，但成交量出现显著回暖有三方面因素：一是受疫情影响的前期租赁需求集中释放；二是疫情推动了租客对租房品质的需求提高，出现大量换租；三是疫情带来的线上化趋势，加大了房东和租客的覆盖面，推动需求释放。

此次的疫情中，租赁行业处境艰难，凸显了行业存在的三大问题：租客权益保护体系缺失，“租购同权”政策亟待落地，租赁企业扶持力度不足。

第二章 北京市2020年一季度商业办公市场分析

Ø  商业市场

一季度，北京商业新增供应476套，同比上涨815%；成交433套，下降35%；成交面积13.4万㎡，上涨35%；成交均价22037元/㎡，下降28%；成交金额29.53亿元，下降2%；目前存量18700套，同比上涨4%。

由于疫情爆发于春节假期期间，直接导致实体商业消费受到较大冲击，特别是娱乐和餐饮业等体验类业态。2020年1-2月，北京市的社会消费品零售总额为1,861.9 亿元，同比下降17.9%，其中，商品零售和餐饮收入分别为1,788.4亿元和117.5亿元，分别同比下降15.8%和39.8% 。

疫情时期，众多购物中心运营方和商业地产开发商第一时间做出反应，迅速出台租金减免优惠的临时方案，携手租户共克时艰。随着三月份疫情逐步得到控制，部分购物中心陆续恢复营业，消费与客流有所回升。同时，北京市为鼓励全市百货、购物中心等大型商场疫情期间正常经营，拟对采取减免租金举措的运营单位给予适度补贴，也为零售运营商提供了有力援助。

值得一提的是，由于疫情期间居民出行受限，生活配套的相关消费大多在社区购物中心完成，因此社区型购物中心受到疫情的冲击相对较小。同时，线上线下结合的新零售业态闭环在此次疫情中实现逆周期发展，有效对冲了此次疫情带来的影响，也进一步印证了新零售业态的发展潜力。

 Ø  写字楼市场

一季度，北京写字楼与商务公寓新增供应1358套，同比上涨969%；成交2066套，上涨31%；成交面积34.59万㎡，上涨76%；成交均价32053元/㎡，上涨1%；成交金额110.86亿元，上涨78%；目前存量35636套，同比下降4%。

供给方面，一季度北京市仅有一个位于望京/酒仙桥商圈，体量约为68,000平方米的新项目竣工进入北京乙级写字楼市场。北京甲级写字楼市场本季度无新增供应入市，总存量仍维持在898万平方米。

空置率方面，由于受疫情影响，北京写字楼市场在第一季度的大部分租赁活动不得不暂停或搁置，租金和吸纳等关键指标持续走弱，无论是业主方还是租户方均面临一定的运营压力。租赁成交活动大幅下滑，使得全市空置率上升至13.2%的高位，由于空置率逐步走高，全市甲级写字楼租金水平也处于下调通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平米。全市各个商圈均呈现不同程度的环比下跌，长期价格坚挺的金融街和中关村也出现松动，环比分别下调-1.4%和-3.1%。

此外，疫情延缓了很多在建项目的工程进度，原计划于2020年二季度开始交付的项目不得不调整入市时间延迟入市，这从一定程度上减轻了市场的供给压力。当前市场由于疫情的原因基本停滞，市场需求预计会在疫情得到彻底控制之后于下半年逐步回归正轨，全市整体空置率仍将保持上升态势。

在此情况之下，北京市政府于一季度发布了一系列扶植企业的指导性政策，减免企业运营负担。随着未来疫情逐步得到控制，写字楼的需求或将逐步改善。

此外，值得一提的是，线上科技公司、医药与医疗公司以及云计算、大数据等行业由于疫情影响需求反向增加，其承租能力稳定且有扩张的可能性，这些行业普遍都分布在有产业聚集性的商务园区，例如中关村、上地产业园等，因此商务园项目将可能成为具有增长爆发力的市场。

商办市场预测    

2020年北京市预计仍将有超过100万平方米的新项目入市，其中甲级项目达到约73万平方米。当前市场存在着高度不确定性，目前国内疫情的良好控制态势得以持续，已在海外爆发的疫情如果可以尽快得到有效控制，且并未对国际经济、乃至政治形势带来实质性冲击，北京写字楼市场目前被抑制的租赁需求有望在下半年得到释放。然而，受现实疫情及宏观经济形势影响，北京商办市场需求的回暖仅是相对而言，整体来看预计仍将维持在较低水平。疫情过后，部分租户的租赁策略同样将出现调整。受疫情冲击较大的租户为降低运营成本，或将选择退减现有租赁面积、降级搬迁、或迁址至联合办公型物业过渡，乙级和园区型物业因此在2020年有望得到市场青睐。

结合当前的经济、市场以及疫情防控形势，北京甲级写字楼市场的空置率预计将在2020年末被推升至超过21%的历史高位。虽然一些租户结构健康、出租率良好的项目预计仍将保持租金水平的整体稳定，但市场竞争的加剧或将令租赁压力较大的业主进一步加大租金降幅，并导致年末全市甲级写字楼市场的平均租金同比下调5.2%，至约人民币357.7元每月每平方米。面对可能出现的窗口期，在疫情中仍保持坚挺或预计将在疫情后得到利好的租户宜把握市场租金大幅下调的契机，以优惠的价格寻找续约、扩租、或升级搬迁至更为理想区位、物业的机会；对于其他当前位于较为老旧楼宇的租户，建议租户结合自身需求，考虑搬迁至位于非核心商圈、租金水平相对较低的高品质项目，从而以最低的成本完成企业形象的升级，并获得更高规格的物业服务。

第三章北京市2020年一季度土地市场分析

一、北京市2020年一季度土地市场招拍挂情况统计

北京一季度土地招拍挂统计表

二、北京市2020年一季度土地市场情况分析

2020年一季度，北京土地出让总金额达到673亿元，同比增幅为12%。对于疫情影响下的北京土地市场，一季度，既出现了成交面积近五成的下滑，同时也带来了成交楼面均价超八成的上涨。

2月11日，北京进行了疫情之下的首场土拍，和想象中的冷清不同，这场人人戴口罩下的争夺最终成交额超过80亿元。通州马驹桥镇亦庄新城地块甚至出现了39轮的加价争夺。2月18日，通州区台湖镇亦庄新城站前区地块出让，有17家房企参与竞价，最终被绿城以13.48亿元、附加7%自持的代价竞得。在2月的北京土拍中，总价超过60亿元的地块便有4宗，北京市昌平区东小口镇地块更是拍出78.8亿元的高价而成为限竞房总价“地王”。

2020年一季度，北京共推出住宅用地16宗，合计93万平方米，同比下滑48%；推出楼面均价为32633元/平方米，同比上涨89%；住宅用地成交16宗，合计80万平方米，同比下滑49%；成交楼面均价为37057元/平方米，同比上涨81%。其中3月份，虽无住宅用地成交，仅推出2宗住宅用地，均位于朝阳区，合计18万平方米。但推出的两宗住宅用地楼面均价为46298元/平方米，较2月每平方米增加18453元。

此外，一季度，“不限价”住宅用地占比明显增多，成交的16宗住宅用地中共12宗未对销售价格进行限制，此类地块房企拿地积极性较高，助推成交楼面均价同比走高。

溢价率方面也继续上扬。一季度北京成交的16宗住宅用地中有10宗为溢价出让，平均溢价率为19%，较去年同期上涨8个百分点。

此外，值得注意的是，一季度土拍市场出现一个明显的趋势，房企倾向于联合拿地。如北京通州马驹桥镇亦庄新城地块被“华润+中交”联合体拿下，北京昌平区东小口镇地块被“首开+住总+建工”联合体竞得，主要是由于这些地块总价较高，且开发制多，联合体拿地有利于降低风险。

第四章房地产新政对北京市房地产市场产生的影响

一、新修改的土地管理法的实施对房地产市场的影响    

新修改的土地管理法自2020年1月1日开始施行，此次土地管理法修正案从土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等三方面进行了制度完善，其中，最大亮点是扫清了农村集体经营性建设用地入市的法律障碍，这一期盼已久的土地制度改革终于取得重大突破。但可以预计的是，新的制度安排对楼市尤其是商品房市场冲击不大。

Ø  集体土地直接入市

过去，农村集体经营性建设用地的转让、出租一直受到限制。新修改的土地管理法明确规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。同时提出，集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议23以上成员或者23以上村民代表的同意。这改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题，能够为农民直接增加财产性的收入。

Ø  补偿计价方式调整

集体经营性建设用地获准入市后，土地征收补偿的计价方式也进行了调整。

一是首次对土地征收的公共利益进行明确界定；二是首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，“以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法”；三是完善土地征收程序，将原来的批后公告改为批前公告，使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。

Ø  楼市冲击不大

土地管理法修正案里明确规定，允许集体经营性建设用地入市，并不是集体的所有用地，集体经营性建设用地市场只占了10％左右，大部分还是宅基地；这些集体经营性建设用地入市之后有明确的用途管制，只能用于工业、商业等用途，虽然也会用于租赁房、廉租房、共有产权房等等，但不会对商品房造成很大冲击。

二、土地管理制度改革房地产市场的影响    

为了更好地因地制宜、因城施策解决用地问题，中央继续推进土地管理制度改革。3月12日，国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》。

一方面，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；

另一方面，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准，试点期限1年。

土地审批权的下放，将赋予省级政府更大权利来自主调整土地利用空间布局，提高项目审批效率、项目落地效率和土地利用效率，但值得注意的是，此次国家并没有对建设用地规模进行“松绑”，仍将从严从紧控制建设用地总规模。另外，试点省市均为经济发展较快或人地矛盾较为突出的地区，土地审批权的试点将有望缓解项目“落地难”的问题。

三、央行降准对房地产市场的影响    

2020年1月1日下午，央行宣布，为支持实体经济发展、降低社会融资实际成本，决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。此次降准预计将释放8000亿长期资金。

2020年3月16日，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行再次实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点，支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放长期资金5500亿元。

政策加大对经济大环境的扶持，会对房地产周边有所利好，进而提振楼市信心，但其本质并不是为了放松楼市调控，对楼市的利好影响也会表现得比较温和。在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”政策基调下，未来几个月的房地产信贷政策仍将趋严。

从当前银行股等表现看，实际上在今天的股价走势中就可以看出有所上扬，这也说明投资者对于降准是有很强的预期的。尤其是此前国务院也提及了抓紧出台普惠金融定向降准的措施，充分说明了此类降准的概率是比较大的。而降准本身有助于改善商业银行的流动性，对于放贷等有积极的作用。

虽然理论上各类资金本身不会流入到房地产，但因为以后本身的贷款额度是增加的，所以实际过程中也还是有助于房地产的发展，至少房贷本身有趋于宽松的可能。对于房地产领域有较为积极的作用。

                                                             第五章总结

现状分析：

Ø  土地供给方面，2月28日，由市规自委、市发改委联合发布实施《北京市2020年度建设用地供应计划》。今年北京市土地供应总量3710公顷，其中，特交水建设用地1650公顷，城乡建设用地2060公顷。按照“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，北京市坚持租购并举，完善住房市场体系和住房保障体系，全力推进住宅用地供应。2020年度安排住宅用地供应1000公顷。其中，产权类住宅用地870公顷，租赁类住宅用地130公顷。产权类住宅用地中，含共有产权住房在内的商品住房用地600公顷，供应下限300公顷，与去年持平。

 住宅用地供应将新城作为供应将新城作为供应重点地区，强化“多点”和“一副”地区的承接功能，所选地块尽量安排在城市轨道沿线及各类园区周边，满足出行便利，实现职住平衡。其中，大兴区178公顷、通州区94公顷、顺义区87公顷、昌平区76公顷。

2020年商品住宅用地将继续实行弹性供应，全市商品住宅用地供应下限为300公顷，剩余300公顷住宅用地结合市场情况统筹推进。

产业用地方面，为加快培育创新动能，推动产业基础能力和产业链水平提升，2020年度供地计划安排产业用地410公顷。其中，研发用地180公顷、工矿仓储用地130公顷、商服用地100公顷。

Ø  房地产成交方面，虽然2020年一季度新房合计成交规模降幅达到近三成，二手房成交量同比减少44.6%。但是，新房楼面价和溢价率保持回升态势。同时随着全国疫情防控形势稳定，3月份市场成交得到快速恢复。  

Ø  金融政策方面，2020年1月1日下午，央行宣布，为支持实体经济发展、降低社会融资实际成本，决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。此次降准预计将释放8000亿长期资金。

2月20日早，央行公布的LPR最新报价为：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。此前，2020年1月20日公布的1年期LPR为4.15%，5年期以上为4.80%。本次在LPR政策出台之初针对楼市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。由于一般五年以上贷款大部分是房贷，所以本次降息出现5年期降低，对于房贷影响巨大。

Ø  政府调控方面，2019年末，中央经济工作会议与全国住房城乡建设工作会议召开，为2020年房地产发展指明了方向。“ 不将房地产作为短期刺激经济发展的手段，房地产由经济主导地位向民生属性回归；房住不炒，住房由投资属性回归居住属性；调控方式由“自上而下、一刀切”向“以下为主、精准调控“转变。”

1月12日，北京市政府工作报告中提出，北京今年将继续保持房地产市场平稳健康发展，坚持「房住不炒」，进一步完善长效管理调控机制，北京将完成商品住宅土地入库600公顷，建设筹集各类政策性住房4.5万套。坚持房住不炒原则，促进房地产市场平稳健康发展依然是今年主要发展方向。

未来展望：

Ø  短期来看，由于疫情逐渐好转，房企陆续复工，房地产交易流程逐渐恢复正常,北京房地产市场已经在逐步回暖。疫情并没有抑制购房需求的释放，只是延缓了购房时间。加上货币政策延续宽松，疫情对楼市的负面影响将会逐月递减，二季度成交会稳步回升，整体表现也会略好于一季度。二季度若供应持续放量，成交量将保持小幅回升态势。

2020年的楼市整体呈现前冷后热的局面，上半年市场受疫情影响明显不及去年同期，下半年市场需求逐渐释放，预计会好于去年同期，但全年来看整体成交情况不及去年，北京市商品房销售面积同比增速预计下降到-1.5%左右。

Ø  长期来看，北京长期以来奉行“单中心”的发展模式，中心区产业、功能、人口高度集中，而周边产业功能薄弱，吸引力及发展动力不足，住房需求由城市核心区不断向外外溢。区域房地产供需关系发展不均衡，以二环以中心，房价及房租水平呈同心圆式逐渐降低，同时职住失衡现象严重，通勤时间过长。新规划确立了“一核一主一副，两轴多点一区”新的空间布局，“中心城区”功能疏解提升，增强服务保障能力；“副中心”示范带动非首都功能疏解；以“两轴”为统领，完善城市空间和功能组织秩序；强化多点支撑，提升“新城”综合承接能力。

Ø按照新规划的功能定位和空间布局，顺义、大兴、亦庄、昌平、房山新城，一方面承接中心城区适宜功能和人口疏解，另一方面充分发挥自身优势，推动区域加速发展。随着新城交通、产业、配套资源等的建设完善，其与中心城区的差距越来越小。就业居住价值不断提升，住宅需求也将更多地主动由中心城区转移到新城地区。对于房地产开发经营，北京各区域价值将逐渐趋等。对于北京房地产市场来讲，房地产区域供需将均衡发展。

从政策环境来看，未来较长一段时间内，北京将维持紧缩的房地产政策。随着城市人口长期稳定，住房需求将呈萎缩趋势，与此相反，房地产供给侧改革则加大住房供给，将使得住房供需总量渐趋平衡。供给结构调整与细分的住宅需求日趋匹配，供需发展协调性增强。随着规划实施，城市发展空间布局调整，各区域房地产发展将进一步均衡。北京房地产市场将在下行甬道上平稳运行。