北京市通州区商业及办公房地产市场分析
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前言
通州区商业市场分析
通州区办公市场分析
总结
l 前言
根据《北京市城市总体规划》，北京城市副中心规划为通州中心区域约155平方公里的范围，其重点发展区域包括：
行政办公区：位于地铁6号线东部起始站潞城站周边区域，占地约6平方公里，主要承接嵌入的北京市行政机关和事业单位等相关功能。
运河商务区：运河商务区位于通州通惠河、北运河、温榆河、小中河和运潮减河五河交汇处，占地约17.48平方公里，是承载中心城区上午功能疏解的重要载体，将建成以金融创新、互联网产业、高端服务为重点的综合功能片区，集中承载服务京津冀协同发展的金融功能。
北京环球主题公园及度假区：以北京环球主题公园及度假区为主，占地约12平方公里，重点发展文化创意、旅游服务、会展等产业。
目前，到2020年为节点，基本已经形成了城市副中心主要基础设施框架，主要功能节点也初具规模，并形成了与功能定位相适应的城乡空间格局，生态环境得到显著改善，承接中心城区功能疏解取得明显成效，初步完成了构建以行政办公、商务服务、文化旅游、科技创新为新增长点的“高精尖”产业体系。
展望未来，从2020年到2035年，基本建成基础设施发达、公共服务配套齐全、高精尖功能聚集、文化繁荣兴盛、生态环境优美、社会文明有序、职住平衡宜居宜业的国际一流和谐、宜居现代化城区。
l 通州区商业市场分析
通州区商业新开项目介绍
项目名称 | 项目位置 | 项目均价 | 项目简介 | 所属商圈 |
万科城市之光商业 | 台湖镇站前街 | 售价待定 | 临近次渠购物中心，商铺2层，办公14-18层，开间面积：22-120㎡，车位比1:9.8 | 台湖 （商圈均价46327 元/平方米） |
通州富力中心商业 | 通州区滨河中路地铁6号线北运河西站 | 40000 元/平方米 | 是通州运河商务区唯一一个地铁上盖且紧邻大运河的项目，涵盖临河外滩商业、公寓、行政SOHO、国际甲级写字楼、大型购物广场，标准的大型水岸综合体。容积率6.67，绿化率30%，物业费10元/㎡·月，标准层高5.2米，集中供暖、冷，商水、商电。 | 运河商务区 （商圈均价40000 元/平方米） |
中国铁建·通瑞新天地 商业 | 通州潞苑东路与潞苑四街交汇处东南角 | 47000 元/平方米 | 通瑞新天地的商业，半径2公里内的大规模非街区型商业配套，是汇集吃、喝、玩、乐、购于一体的全业态全客群社区商业，周边商业配套较少。建筑面积60-2100㎡，全面积临街现铺。容积率2.8，绿化率30%。 | 永顺 （商圈均价45300 元/平方米） |
商业 | 通州通顺路与朝阳北路交叉口东北 | 38000 元/平方米 | 住宅底商，物业费5.610元/㎡·月，标准层高4.5米。 | 北关 （商圈均价33500 元/平方米） |
商圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射，对顾客形成吸引力的一定范围或区域。“商圈”对于一座城市的意义，已经不再仅仅是一个供消费者购物的区域，更是一座城市的文明标识。
据调查数据显示，到2022年，通州预计将有超过80万平方米的优质购物中心落成，项目数量预计在此预测期内翻三倍。在现有的8个市级和区域型商圈（三里屯商圈、CBD商圈、王府井商圈、西单商圈、望京商圈、燕莎商圈、金融街商圈、东直门商圈）之上，通州将形成北京第九个区域型零售子市场。
在过去，通州的商业市场整体以百货、市场、大卖场等传统零售物业为主要类型。随着2014年通州万达广场和京通罗斯福广场两个购物中心项目的开业，在满足购物需求的同时也为消费者提供了诸如餐饮、娱乐、休闲等传统商业难以提供的业态，并且满足了消费者对社交活动的需求，因此填补了市场空白，一度成为通州区的时尚购物地标。
预计2020年至2022年，大体量的商业项目将进入通州房地产市场，且由开发商自持运营，其中包括富力广场项目，新光大中心项目、远洋新光项目、运河ONE项目和京杭广场项目，均位于通州新城五河交汇处的运河商务区，形成通州新城核心区。
新城核心区总占地面积16平方公里，是高端商务功能主要承载地，也是未来通州商务写字楼的集中供应区。据统计，未来五年，通州新城核心区将迎来项目的集中入市，供应面积达180万平方米左右。
而根据通州新城的产业规划，未来将重点打造高端商务服务业、高端制造业及科技创新产业三大产业，同时也将着力培养文化创意、金融服务、医疗健康、旅游休闲等四大新兴产业，而运河商务区将来可能主要承接三大产业中的高端商务功能及四大新兴产业中的文化创意、金融服务和旅游休闲等。这些产业的发展也将极大地促进区域内写字楼、商铺及创意办公等物业类型的需求。
l 通州区办公市场分析
随着通州被定位为北京副中心后，通州的城市发展在北京、京津冀区域乃至国家层面战略布局中的地位和重要性不断提升。同时通州也在推进重大工程和重点项目建设，承担了更多的企业外迁、产业布局等使命。
近日，《通州区2020年房地产投资计划》获得市发改委正式批复，本次批复投资计划项目44个，今年可实现开工总建筑面积698万平方米，计划投资110亿元，其中商业办公及其他类项目319万平方米，占开工总面积46%。
2020年，通州城市副中心房地产业进入深度调整期，在保障和改善居民居住条件的前提下，正在加快向商业地产转型，为实现我区高端商务的产业定位创造了巨大空间。
北京城市副中心的规划是“一核五区”，其中“一核”就是运河商务核心区。运河商务区，位于世界上难得一见的五河（温榆河、通惠河、小中河、运潮减河、北运河）交汇处，也是通州发展高端商务服务的承载地。
通州区运河商务区写字楼介绍
项目名称 | 项目位置 | 项目均价 | 租金水平 | 项目简介 |
新光大中心-ArtPark9 | 通州区滨惠北一街 | 49800 元/平方米 | 3-8 元/㎡·天 | 项目一共7栋，3栋写字楼，4栋商务型公寓。地处北京城市副中心商务中心区、地铁6号线北关站、五河交汇处。容积率9.1，绿化率3.2%，。总建面约75万平米，是目前北京城市副中心核心体量最大、高度最高、综合配套最强大的旗舰商务项目。 |
复地中心 | 通州区新华东街与滨河中路交汇口 | 60000 元/平方米 | 暂未出租（商圈租金水平3-5元/㎡·天） | 甲级写字楼。容积率7.5，绿化率30%，物业费8月/㎡/月，开间面积80-140㎡，层高3.6米，中央空调供暖，市政水电。车位比1:1。 |
世界侨商 中心 | 通州京通快速北关桥东南角 | 最低181 万元/套 | 3-5 元/㎡·天 | 占据通州门户位置，东临大运河，北临通燕高速。容积率2.84，绿化率30%，物业费7元/㎡/月，在售建面36-65㎡，车位比1:1。 |
合景中心 | 通州城市副中心运河CBD核心区滨河中路北段西侧 | 价格待定 （商圈均价57000 元/平方米） | 暂未出租（商圈租金水平3-5 元/㎡·天） | 甲级国际写字楼,商用公寓项目。与北京政府隔河相望，容积率7.0，绿化率30%，标准层高3.6米，市政供暖，市政供水、电；配备地下停车场。 |
北京国际 财富中心 | 通州城市副中心核心区，五河交汇大运河燃灯塔东侧、大光楼西侧 | 82000 元/平方米 | 3.5-10 元/㎡·天 | 企业独栋。位于五河交汇、京杭大运河源头，对望燃灯塔、北京塔、彩虹之门，运河ONE等地标建筑群。容积率0.56，绿化率70%，物业费10.21元/㎡·月，标准层高4.5米。地源热泵供暖，小区双路供电、市政供水。配备地上、地下停车。 |
长安源 | 通州新华大街与东关大道交叉口路北700米 | 1500 万元/套 | 暂未出租（商圈租金水平3-5 元/㎡·天） | 甲级，企业独栋。位于五河交汇、京杭大运河源头，对望燃灯塔、北京塔、彩虹之门，运河ONE等地标建筑群，建筑均为2-3层设计组成。容积率0.56，绿化率70%，物业费12.21元/㎡·月，车位配比1:2-3。 |
富力运河 十号 | 通州赵登禹大街182号 | 50000 元/平方米 | 2.9-4.5 元/㎡·天 | 甲级写字楼。又名通州富力中心。2018年建成，容积率6.67，绿化率20%，物业费10元/平米·月。集中供暖方式，市政供水。配备地上、地下停车位，车位配比1:1。 |
保利大都汇写字楼 | 通州新华北路东侧与永顺东街交汇处 | 43000 元/平方米 | 3.6-6.2 元/㎡·天 | 乙级写字楼。2016年建成，容积率3.39，绿化率30%，物业费 5.80元/㎡·月。 |
绿地中央广场写字楼 | 新华北街路和永顺北街交汇处东200米 | 47500 元/平方米 | 3.2-4 元/㎡·天 | 乙级写字楼。2016年建成，容积率4.2，绿化率30%，物业费6元/㎡·月，中央空调供暖。 |
通州区其他成熟商圈写字楼介绍
项目名称 | 项目位置 | 项目均价 | 租金水平 | 项目简介 | 所属商圈 |
万达广场写字楼 | 通州区北苑新华西街52号 | 37000 元/平方米 | 4-5.5 元/㎡·天 | 甲级写字楼。位于北京商务圈集群，2015建成，物业费21元/平米·月。中央空调供暖，配备地上、地下停车位。 | 通州北苑 |
北京ONE写字楼 | 通州中山大街59号 | 26300 元/平方米 | 2.8-3.5 元/㎡·天 | 乙级写字楼。2012年建成。容积率4.15，物业费9元/平米·月，标准层高4.1米，地上、地下停车，车位比1:0.9。 | 新华大街 |
京杭广场 | 通州区新华大街与新华北路交叉口东北角 | 50000 元/平方米 | 4.5-5.8 元/㎡·天 | 集大型购物广场、精装住宅、五星酒店和甲级写字楼为一体大型地标城市综合体项目 | 新华大街 |
瑞都国际中心写字楼 | 通州九棵树西路76号 | 41000 元/平方米 | 3.8-4.5 元/㎡·天 | 乙级写字楼。2006年建成，容积率7，物业费,3.5元/㎡·月，半集中式中央空调供暖。配备地上、地下停车场。 | 九棵树 |
金成中心写字楼 | 通州梨园镇城铁九棵树站南侧 | 25000 元/平方米 | 3.5-4.2 元/㎡·天 | 乙级写字楼，商业综合体。2013年建成，容积率3.5，绿化率30%，物业费6元/㎡·月。 | 梨园 |
通州M5运河壹号写字楼 | 通州通胡大街70号 | 36000 元/平方米 | 2.5-3.5 元/㎡·天 | 甲级写字楼。2019年建成。容积率3，绿化率30%，物业费18元/㎡·月。 | 武夷花园 |
金融街园中园 | 通州朝阳北路与温榆河西路交汇路口北2公里 | 36000 元/平方米 | 2.5-3.6 元/㎡·天 | 甲级，花园式企业独栋，容积率1.75，绿化率40%，物业费12.03元/㎡·月，标准层高4.2米。配置VRV（制冷）+燃气锅炉房供暖，PM2.5新风过滤系统等硬件设备。 | 运河大街 |
华远好天地中心 | 通州砖厂南里46号 | 55000 元/平方米 | 3-4.5 元/㎡·天 | 乙级标准写字楼。容积率2.5，绿化率30%，物业费3.98元/㎡·月，标准层高3.5米。中央空调供暖，商水、商电。配备地上、地下停车。 | 土桥 |
土桥创业港湾写字楼 | 通州张采路土桥南2号 | 商圈均价45000 元/平方米 | 2.8-3.6 元/㎡·天 | 甲级写字楼。2017年建成，绿化率30%。 | 土桥 |
东亚尚品台湖 | 通州台湖镇辅外路（北京国际图书城北侧） | 28000 元/平方米 | 商圈 租金水平2.6-3 元/㎡·天 | 酒店写字楼及商业项目。容积率2.0，绿化率35%。物业费商业4元/㎡/月，办公3元/㎡·月。办公区户型建面38-75㎡；商业区户型建面48-251,层高4.2米，可整体销售。市政集体供暖，商电商水。地上、地下停车场，车位比3:1。 | 台湖 |
首开万科·云创天地 | 通州东五环化工桥向东京津高速第一出口通马路向南500米 | 30000 元/平方米 | 商圈 租金水平2.6-3 元/㎡·天 | 甲级旗舰式企业独栋。栋栋临街，综合立项，实现每层产证分离，首层为商业产权。容积率1.8，绿化率30%，标准层高4米。 | 台湖 |
北京·壹號总部 | 通州光机电一体化产业园区科创东二街5号 | 28000 元/平方米 | 商圈 租金水平2.6-3 元/㎡·天 | 甲级，企业独栋。入园企业享受中关村科技园区和北京经济技术开发区双重优惠政策以及通州区政府针对特殊贡献企业“一事一议”专项支持政策。容积率1.0，绿化率30%，物业费6.8元/㎡·月，配备地上、地下停车。 | 台湖 |
通州区台湖镇演艺小镇 | 28000 元/平方米 | 商圈 租金水平2.6-3 元/㎡·天 | 企业独栋。容积率1.18，物业费5元/㎡·月，绿化率30%。目前吸聚湖南广电、安徽广电、山东影视等传媒。 | 台湖 | |
悦上城 | 通州中关村科技园区马驹桥1号桥南500米 | 最低102 万元/套 | 商圈 租金水平2-3.5 元/㎡·天 | 写字楼。容积率3.66，绿化率36%，物业费3.3元/㎡·月，车位比1:1。 | 马驹桥
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珠江四季悦城 | 通州地铁亦庄线经海路地铁站东南侧三公里 | 35000 元/平方米 | 商圈 租金水平2-3.5 元/㎡·天 | 甲级写字楼。容积率2.5，绿化率80%，物业费3.6元/㎡/月，在售建面65-90㎡，层高4.5米，市政水电。 | 马驹桥 |
2018年之前，通州区的高质量写字楼项目是包括位于通州中心区的万达广场以及位于运河商务区的绿地中央广场和保利大都汇的部分办公楼宇，自2018年到2023年期间，陆陆续续会有超过16座地标集群汇聚通州运河商务区，其中包括保利、远洋、广大、万科、复地、富华、绿地等。
对于一个城市来说，最重要的不是建筑，而是规划。城市空间的规划布局，直接关系到这座城市的可持续发展和远大目标的实现，更会带来基础设施与发展面貌的蜕变，赋予区域楼市无限的想象空间。
根据《北京城市总体规划（2016-2035年）》，运河商务区是承载中心城区商务功能疏解的重要载体，未来预计以下产业将会成为运河商务区写字楼需求的主要驱动者：
Ø 金融行业。目前数家银行已经在运河商务区购置写字楼自用或投资，预计众多的关联企业也将在通州设置分支机构。特别是通州作为京津冀协同发展的示范区，那么服务京津冀协同发展的金融功能也十分适合在通州发展。
Ø 专业服务业及治理经济相关行业。为对接政务服务需求，通州区定位于吸引国内外高端新型智库机构和专业机构，以加快打造政府服务功能产业集群。因此，专业服务业和智库类企业以及相关企业将成为通州写字楼市场租户的重要组成部分。
Ø 总部型企业。一批央企二级总部和市属国企总部将加快向副中心转移，2019年10月28日，北投集团总部已正式由朝阳区迁入了城市副中心办公；2020年4月中旬首旅集团总部完成工商地址变更及园区注册相关手续，从朝阳区雅宝路10号迁入城市副中心文化旅游区内。首旅集团作为北京环球主题公园投资方和合作方，下一步将启动集团下属5家企业迁入副中心，带动“食宿行游购娱”各板块优质资源融入城市副中心开发建设，发挥环球项目溢出效应，打造北京文化旅游新地标。
Ø 科技行业。通州区计划引进10家跨国公司或特大型集团公司，100家独角兽企业、文创上市企业和投资机构。将重点发展高端创意创新、动漫设计产业，构建“文化科技融合”千亿级产业集群。
l 总结
Ø 商业房地产方面，通州将提供更多高品质商业项目，随着运河商务区约60万平方米高品质零售商业项目的完工，通州商业房地产市场的零售物业将得到整体提升，增加北京市非核心区高端购物中心的存量。另外，环球影城将于2020年竣工，通州区那些设计上具有独特性的优质零售物业，将成为吸引全市消费者的新的购物目的地。
Ø 办公房地产方面，通州将成为优质写字楼新兴市场，200万平方米的高品质写字楼项目将在未来吸引众多企业入驻，同时可以使受累于北京核心区高租金的企业，以合理的租金享受到高品质物业。
另外，随着北京市政府将各机关迁往通州副中心，预计未来，通州将吸引更多与政府事务相关的专业服务机构入驻。同时随着通州运河商务区开发的不断进展、不断完善，通州未来将成为承接首都功能疏解的重点区域，已经并将进一步吸引金融机构及企业总部入驻。
北京通州，未来可期！
