新冠疫情对北京市房地产市场的影响分析
目 录
l 总结
2020年的春节注定让中国铭记，我们刚刚经历了2019年“经济不确定性”所带来的种种变化，又迅速面临开年第一只“黑天鹅”——新型冠状病毒感染疫情。在疫情中，受负面冲击严重的行业是房地产、交通运输、商业贸易等。自1月23日全国疫情调控趋严之后，房地产就首当其冲。“停摆”“零成交”“断崖式下跌”等触目惊心的用词成为2020年房地产行业开年的关键词。在此时期，探索疫情对经济、社会，特别是对我们所处的房地产市场的潜在影响格外关键。
疫情对北京住宅市场的影响
2020年春节较早，1月份房价指数的数据受新冠肺炎疫情影响相对较小，市场在2-3月逐渐反映出疫情影响。1月26日晚间，中国房地产业协会向会员单位并全行业发出号召，暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。为了应对此次疫情影响，2月份房企纷纷转战线上，恒大、融创、富力等多家房企开启线上营销模式。目前来看，售楼处封闭，中介推迟营业，在建项目的工期延长……对于房地产行业而言，新冠肺炎疫情带来的影响不仅在于春节期间所有的交易、生产与经营都按下了暂停键，还在于原本期待的“金三银四”成为泡影。
2月2日，根据链家二手房数据显示，北京二手房在售房源涨价11套，降价376套，调价房源涨跌比1:34.2，新增客源2612位，带看30人次。注意30人次，不是30套房。当日，全市二手房网签量160套。由此可以看出，目前市场虽然冰冻，但还没有彻底冰封，降价房源数量暴增，涨价房源数量极少。链家还有带看，30人次大概可以看100套左右的房源。此外，日网签160套属于低位，这些二手房基本都是年前签约的在消化。后续二手房网签应该会保持在工作日日均100-200套左右，1月底以来的成交停滞大约会体现在3月下旬的二手房网签量上。
尽管住宅市场成交情况不乐观，疫情对住宅市场的影响相对是小的。2月19日央行在发布的报告中明确指出，不将房地产作为短期刺激经济的手段，因此我国的房地产住宅市场仍将保持总体平稳态势。
疫情对北京租赁市场的影响
如果没有这场疫情，春节后2月份的租赁市场正处于“小阳春”行情。然而疫情的快速传播让全国处于高度戒备防控状态，人口流动大幅减少，大量租赁人口滞留家乡未返回居住地，或由于小区封闭禁止外人进入，打乱了节后返工潮的节奏。导致2月租赁市场供给需求双双下降，空置率上升，租金承压。使得春节后租赁市场维持着低迷状态，未能实现市场热度的回升。但之后随着全国各城市逐步复工，3月租赁市场交易量有望小幅回升。
疫情对北京商业办公市场的影响
商业市场
去年，春节期间全国零售及餐饮企业销售额超过万亿规模，而今年，全国商业地产错过了春节消费红利，保守预计，损失将达数千亿元。
此次疫情,对于商业地产的冲击，很显然，客流量急剧下滑。北京2020年1月典型购物中心客流量环比下降20%以上。具体来看，1月，国贸商城客流量环比去年12月下降幅度最大，达到了35%，其次为通州万达广场，北京龙湖长楹天街客流量环比去年12月下降了31%，
餐饮客户运营损失严重，多家企业门店暂停营业，闭店及面临裁员，现金流承压等问题，运营愈加艰难。
以收取商户租金为主要收入来源的商业地产面临进退两难的境地。若实体商户运营艰难或大批倒闭，会导致商场空置率抬升，租金下滑等诸多问题，为日后商业地产的运营带来更多困难。
房企、商业运营商通过减免租金以稳定商户信心，在目前中小商户运营艰难的背景下及时止损，但同时减免租金对于运营方而言，也无疑意味着业绩和资金的双重压力。
从长远看，如果经济增长不及预期，消费不振，将导致零售物业的出租率和租金双降，空置率上升，对行业整体将是利空。
商业地产面临的最大挑战是自身的变革。十年前电商崛起，冲击商业地产朝体验式业态转变，而这场疫情，让体验式消费遭受重创，随着行业的复苏，运营者应该重新思考什么样的商业模式更适合当下的环境，商业地产或将又迎来一次变革。
办公市场
一、此次疫情受冲击最严重的是中小企业，他们是各大城市写字楼租户的主力，其中大部分刚起步的中小企业也是联合办公的主力。
2003年SARS曾对北京写字楼市场带来重创，租金在一年内下降40%，之后租金的恢复也较慢。这次疫情波及范围之广、影响程度之深远超SARS，对宏观经济的拖累必将影响写字楼市场的租售。
疫情之下，大量商业贸易企业受到冲击，中小企业经营难以维系，短期内市场对写字楼的吸纳需求将会有所减少，一些原来有扩张或搬迁计划的企业可能会采取观望态度。受此影响，写字楼业主不得不通过更大的优惠条件和租金减免来吸引客群，以价换量，预计短期内写字楼租金有进一步下探的压力。
其中，甲级写字楼遭受冲击的程度相对较低，这些写字楼的主力租客为大型企业，承受风险能力较强。相比之下，乙级写字楼和其他写字楼，受疫情影响较大。
聚集了大量小微企业的联合办公将在这轮疫情中受到剧烈冲击。这些企业以短期租约为主，加上员工都转而在家办公，出于缩减成本的考虑，会有强烈的减租需求，甚至可能在租约到期后不再续租。
尤其是疫情期间大量企业倡导居家办公，发现效果也不差，一些中小微企业可能就此告别写字楼。未来，写字楼供大于求的局面将难以改变。
二、疫情对不同的行业的影响截然不同。
北京有近半数（48%）的甲级面积由韧性产业承租。仅就行业而言，这预示着北京办公楼市场对此次疫情有一定的风险抵御能力，是这一次“黑天鹅”事件中北京办公楼市场的压舱石。同时，市场中有1/3的面积是由面临较大压力的下滑行业承租。如若发生极端情况，这部分租户的经营状态变化可能会引发市场动荡。最后，全市近1/5的甲级办公面积由获益产业租赁使用，这部分将是帮助市场度过疫情难关，保留潜在增长活力的关键。
综上，在短期内，市场活跃度及市场情绪将受到此次疫情的显著影响，中国商业办公地产的各细分物业类别市场都将受到不同程度和形式的影响，其程度将主要取决于疫情持续的时长和政策对冲的力度，同时也取决于行业内各主体的应对能力。中长期来说，我们依然保持“中国商业地产市场极具韧性”的判断。
疫情对北京土地市场的影响
相较于新房市场在疫情下的的“春寒料峭”，北京土地市场却是较为火热，成交量及收金环比皆走高。2月，北京入市宅地以“不限价”宅地为主。“不限价”宅地给予了开发商在产品上更大的自主性，因此房企拿地积极性较高，助推宅地溢价率上扬。
2月28日，北京市发布了《2020年度建设用地供应计划》，今年计划供应1000公顷住宅用地，首次分为产权类和租赁类。目前来看，从全国时至今日，无论是销售、新开工施工还是土地出让都远未回归正轨。如果悲观一点，预期疫情出现反复转变成“全球性流行病”、中国由输出型转变为输入型，那么疫情对行业回归常态的影响可能会延迟至6月末。但是，土地层面受疫情波及相对较小。
关于疫情期间北京出台的房地产相关政策
关于疫情期间土地交易市场相关防控措施的通知
2月10日，北京市规划和自然资源委员会发布《关于疫情期间土地交易市场相关防控措施的通知》，通知规定，交易流程包括14天隔离、体温检测和入场、发号方式办理竞买手续、参与竞拍、成交确认。其中，采用发号方式办理竞买手续，由工作人员按照竞买人员到场顺序发放号牌，并按照号码顺序电话通知竞买人员进入办公区域办理相关业务，每家竞买单位办事人员不得超过2人。
北京市国资委关于给予市属国企参与新型冠状病毒肺炎疫情防控工作资金支持有关事项的通知
2月11日，由北京市财政局、北京市国资委快速响应，积极履职，联合印发《北京市财政局 北京市国资委关于给予市属国企参与新型冠状病毒肺炎疫情防控工作资金支持有关事项的通知 》。
Ø 补助范围及标准
(一)为承租房屋的中小微企业减免的租金。中小微企业承租京内市属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。补助标准不超过企业减免租金的20%。
(二)为增加防控疫情所需物资生产产能发生的支出。主要包括生产防控疫情所需物资发生的设备改造和购置款，以及原材料采购费用等。对于生产疫情所需物资支出较大，影响正常生产经营的企业，给予不超过企业自担部分30%的补助。
(三)国有控股企业按照上述补助标准乘以国有股权比例后，计算补助金额。
2020年央行降准
2020年1月1日下午，央行宣布，为支持实体经济发展、降低社会融资实际成本，决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。此次降准预计将释放8000亿长期资金。
Ø 房地产金融环境有望进一步宽松
在2019年三次降准的基础上，2020首次降准，进一步释放了金融环境的宽松化导向。从实际情况看，房地产金融环境也需要从紧转松。尤其是在房地产开发贷款和个人按揭贷款等领域，都是需要积极进行改革的。此次降准不是定向降准，所以客观上也有助于带动更多的银行贷款进入市场，对于房地产领域有较为积极的作用。
Ø 带动LPR利率下调
降准后流动性会有所增加，这会对LPR基础利率等带来影响，所以客观上来说类似降准政策后，预计LPR基础利率也有进一步下调的可能。而随着LPR基础利率的下调，房地产银行贷款的工作也会调整，这也使得房贷利率有进一步下调的可能。既降低了购房成本，也使得2020年3月份存量浮动贷款转换定价方式的工作更好展开。
Ø 刺激市场交易
根据以往的经验，降准后，无论是市场预期方面还是实际交易情况方面，往往都会带来利好。从市场预期的情况看，降准后，大家会对2020年的金融环境有把握，这个时候供需双方比较活跃，尤其是刚刚降准的1月份，会带来积极促销和交易的情况。从实际交易情况看，房屋营销部门会更加活跃，以降准为营销的突破口，房屋买卖的问询和实际交易情况会上升。
总 结
综上所述,房地产行业总是需要一次否极泰来。疫情结束之后也是房地产新一轮发展的开始，但北京市房地产不会有成交的报复性反弹或价格的快速上涨。预计四月底疫情结束后，北京房地产会进入到一轮长期平稳发展，房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期是房地产行业的主旋律，房地产行业也仍然继续发挥中国经济压舱石和稳定剂的作用！
我们可以看到，央行在最新的报告中，明确“不以房地产作为短期刺激经济的手段”。房地产投资的平稳对于中国经济顺利渡过当前的难关也很重要，应该在“房住不炒”的前提下稳定房地产投资和销售。
对房企来说，应该把此次疫情作为浴火重生推动企业高质量发展的新里程碑。短期内房企的核心在于开源节流。长期来看，疫情带来了对未来运营模式的思考，不能等到生存危机到来再思考生存模式，借这次疫情，好好思考未来三年或五年的战略规划。
“凡不能毁灭我的，必使我强大。”疫情之下，我们一起逆风前行，向阳而生！
