2019年北京市房地产市场分析

                   目    录 

第一章 2019年北京市房地产市场运营情况

一、北京市2019年商品房成交情况

二、北京市2019年二手房市场运营情况

三、北京市2019年限价房供应量现状

四、房地产市场走势及全年的预测

第二章 北京市2019年商业办公市场分析

第三章 北京市2019年土地市场分析

第四章 北京市房地产新政对房地产市场产生的影响

一、新版住房租赁合同发布，明确禁止违法群租

二、房贷利率将参照最新的LPR市场利率进行制定

三、新《土地管理法》对房地产业带来的影响

四、中央经济工作会议的召开对房地产带来的影响

第五章 总结

第一章 2019年北京市房地产市场运营情况

一、北京市2019年商品房成交情况

2019年，北京市商品房新增供应72447套，同比去年下降10%；成交70662套，上涨58%；成交面积856.45万㎡，上涨42%；成交均价43044元/㎡，上涨4%；成交金额3686.55亿元，上涨47%；目前商品房存量161980套，同比上涨1%。

Ø  新房成交好于往年，究其原因，主要在于两个方面

一是限竞房今年大量集中入市，低价、小户型、高性价比，拉动了新房市场的成交。从数据看，2019年限竞房供应35577套，占整个新商品住宅供应的69.96%，在楼市中占绝对份额。成交20914套，占比56.04%。

另一方面，高端市场增长强劲，包括顶级别墅和10万+豪宅成交远高于去年。这代表改善需求的潜力依然很大，北京客群的结构层次丰富，未来还有更大空间释放。

Ø  住宅市场成交量价大幅上涨

2019年北京市住宅新增供应49168套，同比上涨9%；成交37318套，上涨51%；成交面积498.9万㎡，上涨45%；成交均价53402元/㎡，上涨2%；成交金额2664.23亿元，上涨48%；目前存量83367套，同比上涨17%。

2019年北京住宅各区成交一览表

Ø  2019年北京普宅市场成交环比上涨55%

环比2018年,北京普宅市场成交套数、成交额、成交面积均呈上涨态势。2019年1月至12月,北京市普宅成交28920套，同比上涨61%；成交面积300.06万㎡，上涨53%；成交均价46192元/㎡，上涨1%；成交金额1386.04亿元，上涨55%。

Ø  别墅市场成交占比上涨58%

环比2018年,2019年北京别墅市场新增供应不及去年,而成交套数、成交额、成交面积均呈上涨态势。别墅新增供应4788套，同比下降36%；成交4532套，上涨32%；成交面积138.84万㎡，上涨41%；成交均价54113元/㎡，上涨12%；成交金额751.28亿元，上涨58%；目前存量10647套，同比上涨2%。

与此同时，2019年北京豪宅市场成交也呈上涨态势，环比2018年,北京市豪宅成交3866套，同比上涨14%；成交面积60万㎡，上涨21%；成交均价87812元/㎡，上涨2%；成交金额526.91亿元，上涨24%。

2019年北京写字楼与商务公寓成交同比去年表现为量价齐跌，新增供应5559套，同比下降45%；成交9979套，上涨3%；成交面积132.46万㎡，下降4%；成交均价29709元/㎡，下降1%；成交金额393.54亿元，下降5%；目前存量43976套，同比下降9%。

商业新增供应903套，同比下降55%；成交3061套，上涨17%；成交面积45.48万㎡，下降17%；成交均价31889元/㎡，上涨9%；成交金额145.02亿元，下降10%；目前存量21066套，同比下降9%。

     Ø  自住型商品房成交（含共有产权房）同比量跌价涨

2019年北京自住型商品房、共有产权房新增供应16817套，同比下降27%；成交20304套，上涨164%；成交面积179.62万㎡，上涨175%；成交均价26933元/㎡，上涨37%；成交金额483.76亿元，上涨277%；目前存量13618套，同比下降20%。

限竞房市场成交20914套，成交面积228.98万㎡，成交均价48418元/㎡，成交金额1108.65亿元。

二、北京市2019年二手房市场运营情况

2019年北京二手房共成交144408套，同比有6%的小幅下滑。虽然其中有被新房分流的原因，但整体上还是说明：楼市没有走出低迷。

2019年12月，北京二手房业主调涨挂牌价的现象，占比提高1.8个点，达到11.8%。虽然调降的行为仍是主流，但已有所下降。自2019年7月以来，北京二手房挂牌价格连续6个月下降。其中，2019年12月的挂牌均价为58570元/平方米，比6月下降了2.6%。以北京二手房平均挂牌面积85平方米计算，北京单套二手房平均价格降幅超过13万元。

12月中下旬以来，二手房的成交量有所回升，据统计，2019年12月，北京二手房网签量为14162套，环比涨幅达到15%，连续两个月上涨。这一水平是2019年的月度第三高点，仅次于“小阳春”时期的3月和4月。二手房成交量的升温还促成了交易价格的小幅提升，据统计，2019年12月，北京二手房交易均价为59126元/平方米，环比微涨1%，同比微涨0.9%。

2020年，北京二手房市场步入调控后的第四个年头，北京二手房市场将延续低位稳定态势，预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。

三、北京市2019年限价房供应量现状

2019年1-12月，北京市限竞房市场成交20914套，成交面积228.98万㎡，成交均价48418元/㎡，成交金额1108.65亿元。

2019年北京限价房各区成交一览表

四、房地产市场走势及全年的预测

目前房价趋于稳定    

高房价一直都是我国房地产的一个典型“特征”，但随着刚需买房需求的扩大，再加上国家反复强调要稳定楼市，包括房价的稳定以及供需平衡的稳定。目前，一二线城市房价呈现稳中有降的态势，三四线城市房价因棚改货币化安置退出，也开始由盛转弱，房地产去库存已接近尾声。在种种政策的调控下，楼市的发展也在按着国家的要求走，房价停涨，今年房价整体上趋于稳定。

未来房价趋于健康    

未来房价走势将会回居住属性，投机炒房者离开，而刚需性购房者将重新成为市场的主力。事实上，房地产也并非会一味的低迷，而是在去投机化后，房价回落到当地刚需能够承受的区间时，会有更多的人买得起房，届时房地产市场将会更加繁荣，而且这是可持续的发展。也就是在这样的前提下，明年的楼市还会迎来更大的变化，因为有3大“新规”将会正式开始实施。

2020年房地产3大“新规”   

租购同权顾名思义，租购同权就是以后老百姓租房子可以享受和买房子一样的待遇，最典型的就是孩子上学之类，只要当地政府正式实施并且完善了这项新规，就会给很多人的生活带来很大的改善。共有产权房的正式投入这种房子的产权是购房者和国家共有的，房价会比普通的商品房便宜很多。

目前北京市将挂牌出售三宗地建设共有产权房，这种房子销售均价29000元／平方米，与周边当前商品价格3.5至5万元每平米比较，房价降低了近40％，这是一种福利房，很有可能会成为普通商品房的一个大“威胁”。《土地管理法》修改后实施这将会在明年年初开始实施，主要的内容就是集体经营性建设用地可直接拍卖入市以及征地补偿增加保障。也就是说，如果以后地价涨了，那么农民就会有更多的补贴，同样也是一个利好政策。

第二章 北京市2019年商业办公市场分析

2019年北京写字楼与商务公寓成交同比去年表现为量价齐跌，新增供应5559套，同比下降45%；成交9979套，上涨3%；成交面积132.46万㎡，下降4%；成交均价29709元/㎡，下降1%；成交金额393.54亿元，下降5%；目前存量43976套，同比下降9%。

商业新增供应903套，同比下降55%；成交3061套，上涨17%；成交面积45.48万㎡，下降17%；成交均价31889元/㎡，上涨9%；成交金额145.02亿元，下降10%；目前存量21066套，同比下降9%。

2019年,在北京商业地产市场大环境遇冷的情况下，未来供应受限的市场环境仍推动了投资市场爆发式增长。2019年大宗成交总额录得近800亿元人民币，较2018年成交额翻了一倍。办公楼物业仍为最受欢迎的资产类别，成交金额约占2019年成交总额的70%。此外，部分被自用型买家或投资机构收购的酒店、零售或综合体项目也有改造为写字楼的计划。

 2019年, 北京甲级写字楼市场各项指标均出现现象级的变化

首先，北京甲级写字楼市场新增供应量创历史新高。从2019年全年来看，全年供应量超过90万平米，这是有历史记录以来的最高值。上一次出现这样的情况还要追溯到2007-2009年的时候，但当时也没有达到单年新增供应量超过90万平方米。其中，第三季度的新增供应量单季度54万平米，比2008年到2018年年平均值还要多8万，比供应量低点2012年到2014年的三年供应量之和还要多8万平米。

其次，北京甲级写字楼市场空置率达到近十年阶段性高点。截止到2019年底，北京甲级写字楼的空置率达到15.9%，这也是从2010年以来的最高值。空置率高企主要就是因为从2018年开始，整体市场就进入了又一个供应高峰期。2018年的全年供应量达到近81万平方米，使得整体市场空置率突破10%的市场均衡点，达到10.6%。进入2019年，新项目陆续入市，加之2018年尚未完成去化的累计面积，导致空置率在一年间上升了5.3个百分点接近16%。同时，得益于相对稳定的市场需求，空置率的攀升得到了有效控制，但需要指出稳定的吸纳量得益于高品质新项目入市前的提前预租，预租对于空置率的影响大概在1%左右。预计本轮供应高峰将在2020年底基本结束，整体空置率水平也将在2020年触及最高值。

    最后，北京甲级写字楼市场首现十年最大租金降幅。虽然是最大的租金降幅，但整体租金回调幅度依然有限，截止到2019年底整体市场平均租金是383元每月每平方米，年降幅4%左右。面对市场如此大量的供应，以及不断抬升的空置率水平，可以看出北京市场的租金表现依然坚挺。

 第三章 北京市2019年土地市场分析

2019年,北京市共成交土地78宗，成交面积总计459.06万平方米，累计土地出让金额1685.4亿元，略高于2018年的土地出让总金额。平均成交溢价率为9.4%，低于2018年的14%，为近几年的低点。在成交的50宗住宅用地中，平均溢价率也只有10.5%，其中18宗地块是底价成交。35宗限竞房地块中，溢价率为零的地块多达12宗。尤其到了年底，北京更是连续有多宗地块底价成交。

2019年12月12日，房山良乡的住宅地块由于仅获得1次网上报价，被中骏以42亿元的底价获得，被业内认为是抄底之举。商品住房销售均价不超过35344元/平方米，楼面价仅为11369元/平方米。

不仅限竞房土地的溢价空间少,不限价的商品房用地也出现底价成交。12月5日，北京丰台区长辛店镇辛庄村A-46地块以底价成交，由首开+保利以26亿元底价获得，楼面价仅为3.17万元/平方米。

这是因为2019年楼市严格调控，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，北京推出了大量的共有产权和限房价项目也是降低了房企拿地积极性的原因。

另外,根据北京城市新总规里提出的“优化城市功能和空间布局”、“科学配置资源要素，统筹生产、生活、生态空间”、“着力治理‘大城市病’”、“增强人民群众获得感”等具体要求, 2019年开始,北京不再供应F1和F2类用地，均将结合规划综合实施方案，在土地入市前把住宅及商办建筑分开单独布局。这样的布局安排，并不意味着供地的时序会有所改变。而是根据新规，会重新划分成两个纯住宅的地块和一个纯商业办公的地块。至于这3个地块是一起入市还是分别入市，还是会根据土地市场的实际运行状况进行安排。

 第四章 北京市房地产新政对房地产市场产生的影响

新版住房租赁合同发布，明确禁止违法群租    

7月8日，北京市住建委会同北京市市场监管局制定并发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本。此举旨在合理引导住房租赁行为，维护租赁当事人合法权益，减少交易纠纷，降低交易成本。本次合同示范文本主要做了以下两个方面的调整：一方面，合同适用区分更加明确。另一方面，增加了禁止违法群租的相关要求。

7月18日，住房和城乡建设部网站公示了2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单，北京、上海、南京等16个一二线城市入围。中国网地产研究中心认为，此次16个城市试点名单的公布，充分体现了当前发展租赁市场的风向以及政策支撑力度，此举也有助于改善租赁住房消费环境，加快形成租购并举的格局。

房贷利率将参照最新的LPR市场利率进行制定    

1、定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；

2、二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）；

3、公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行；

4、房贷调整频率是最高1年，最低可以不调整。预计未来银行为了降低自身的银行账户利率风险，会要求客户每年做一次重定价，根据LPR一年变一次。

5、该新政自2019年10月8日起，正式实施。

新《土地管理法》对房地产业带来的影响    

2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了全国人大常委会关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定，自2020年1月1日起施行。据了解，新修改的土地管理法从土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等三方面进行了制度完善，其中，最大亮点是扫清了农村集体经营性建设用地入市的法律障碍，这一期盼已久的土地制度改革终于取得重大突破。

中央经济工作会议的召开对房地产带来的影响    

2019年12月10日～12日在北京召开了中央经济工作会议，会议指出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”会议还重申：“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。”另外，12月17日国务院副总理韩正在住建部召开座谈会再次强调要保持房地产市场稳定。

2019年在“房住不炒”的主基调下，各地出台的房地产调控政策更加密集，土地市场低位运行，不少城市房价涨幅明显收窄，重点城市成交规模调整、再度面临去化压力，房地产企业的资金面进一步承压，行业集中度加速提升。

第五章 总结

现状分析：

Ø  土地供给方面，2019年北京住宅用地供应1150公顷，较去年减少50公顷，较2017年减少150公顷，已连续2年减少住宅供地。其中，共有产权住房用地大幅减少，这也是市场遇冷下政策调整的结果；棚户区改造用地亦大幅收窄，显示出棚改工作已接近收尾；公租房用地规模大幅增长，保障性住房建设力度显著增强，多维度住房体系建设进一步完善。

Ø  二手房交易方面，2019年北京二手住宅平均成交价格为56038元/平方米，同比2018年下跌0.64%。实际上，进入存量时代后，北京二手房价持续上涨，2017年最高攀至60825元/平米，2018年出现拐点，十年首次下跌，2019年则再度下探，但幅度很小，与2018年基本持平。

从每月走势看，2019年3月从5.3万余元/平米上涨到5.8万余元/平米，此后有涨有跌，最高未能突破5.9万元/平方米，7月过后逐月下跌，年底重新跌回约5.3万元/平方米。

此外，从相关价格监测数据来看，2019年挂牌均价，同比2018年下降约5.7%，各月份间小幅波动。价格之所以走低，我们分析认为：2019年“房住不炒”政策方向未变，购房者对价格预期平稳，观望情绪浓厚，二手房市场呈现房源供应量大于需求的特征，卖方需要小幅降价来达成交易。

Ø  金融政策方面，2019年以来房地产金融定向监管是继续从紧的。2019年2月，时任银保监会副主席王兆星就针对房地产市场表示：“继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。”

Ø  政府调控方面，2020年房地产调控将注重多方面的平衡。第一，张弛有度确保宏观经济稳定与房地产市场稳定实现较好的平衡；第二，因城、因区、因时施策，实现保障自住群体购房需求与抑制非理性需求的平衡；第三，住房、土地等长效机制建设从中长期引导供需平衡。综合来看，基于以上的三大平衡，中央将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、逐步完善房地产长效管理机制，同时各地按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的灵活性。2020年房地产市场调控的主要目标是重塑房地产与宏观经济的关系，转变经济发展动能，实现经济高质量发展。这意味着，房地产将在国民经济中被重新定位，回归‘居住属性’，‘稳’将是未来房地产市场持久的、基本的趋势。

未来展望：

Ø  主体调控政策以稳为主，结合市场形势进行微调

政策方面，主体调控政策以稳为主，结合市场形势进行微调。2019年全年北京政策整体保持稳定，市场保持平稳发展态势。在京津冀协同发展纵深推进、“十三五”收官、城市总规细化落地执行、房住不炒等背景下，预计2020年北京将延续以稳为主的调控基调，短期调控政策将根据市场形势变化保持微调，保障房地产市场进一步平稳健康发展。

Ø  房地产市场加快向外围发展，未来宅地市场竞争更趋激烈

城市总规背景下，房地产市场加快向外围发展：在城市规划限制四环以内住宅开发的背景下，2019年土地供应导向五环以外区域，多数地块成交集中在五环到六环之间。伴随北京 “留白增绿”用地增加，中心城区建设用地逐步减少，城市规划细化下，土地市场或将进一步向外围发展，未来五环以外或将形成新的商业及居住氛围浓厚、人口密集的区域。

未来宅地市场竞争更趋激烈：在城市总规下，2020年城乡建设用地规模缩减、平原开发强度降低，同时叠加商办用地与住宅用地分开供应政策出台，预计未来宅地市场竞争或将一进步加剧。

Ø  纯商品住宅供应或将增加，价格或将出现小幅波动

预计2020年纯商品住宅供应或将增加，价格或将出现小幅波动。在2017-2018年限地价、限房价、70/90政策执行影响下，2019年中低价位、中小户型产品占据市场主导地位。2019年伴随土地政策松动，不限价地块供应增加，纯商品住宅用地成交同比规模增长明显，预计未来商品住宅供应结构或将发生改变，纯商品房供应或将有所增加。随着这部分纯商品住宅的逐步入市，房价或将出现小幅波动，但在“稳房价”基调下，预计价格涨幅仍将运行在可控范围内。